Das Baudezernat informiert:
Am 26. Februar 2019 erfolgte beim Ordnungsamt der Stadt Zwickau eine Gewerbeanmeldung für Einzelhandel mit Schuhen, Textilien, Accessoires eines auswertigen Handelsunternehmens im Objekt des ehemaligen Möbelhauses Werner. Im Vorfeld gaben Stellenanzeigen unverbindliche Hinweise auf die geplante Nutzung als sogenanntes Fashion Outlet Zwickau mit einer Verkaufsfläche von 8.000 m². Von der Verwaltung wurde eine Prüfung der rechtlichen Zulässigkeit eingeleitet. In den letzten beiden Wochen haben dazu Gespräche mit dem Eigentümer, dem neuen Mieter ebenso wie mit den Interessensvertretungen der IHK und des Einzelhandelsverbandes stattgefunden.
Im Mittelpunkt der Prüfung steht die Frage, ob das geplante Vorhaben (aus Möbel wird Bekleidung) an diesem Standort eine bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtige Nutzungsänderung ist. Hier sind zuerst die bauplanungsrechtlichen Regelungen des Vorhaben- und Erschließungsplans (VEP) Nr. 004, Einkaufszentrum Leipziger Straße, aus dem Jahr 1992 als Rechtsgrundlage entscheidend. Dieser wurde im Oktober 1992 durch das damalige Regierungspräsidium Chemnitz bestätigt und definiert für das betroffene Objekt eine Nutzung für Fachmarkt, ausgeschlossen lediglich Lebensmittel, auf max. 5.000 m² Grundfläche, zweigeschossig mit Flachdach. Auf dieser Basis wurde 1993 die Baugenehmigung für ein Möbelhaus erteilt.
Zur Klärung der Rechtslage erfolgte am 14. März 2019 eine Beratung zwischen Vertretern der Stadtverwaltung Zwickau mit der übergeordneten Behörde, der Landesdirektion Chemnitz. Diese ist hier auch die zuständige Widerspruchsbehörde.
In dieser Beratung wurde festgestellt, dass - im Gegensatz zur Bestätigung des Regierungspräsidiums aus dem Jahr 1992 - der VEP Nr. 004 auf Grund eines formalen Fehlers nichtig ist. Der formale Fehler beruht auf der Tatsache, dass 1992 der Städtebauliche Planungs-, Erschließungs- und Vorhabendurchführungsvertrag zwischen Stadt und Vorhabenträger erst nach dem Abwägungs- und Satzungsbeschluss erfolgte. Der genannte Vertrag hätte jedoch vor dem Abwägungs- und Satzungsbeschluss geschlossen und dem Plangeber (hier dem Stadtrat) vorgelegt werden müssen. Insbesondere die Vorlage des Vertrages beim Stadtrat vor bzw. zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung (VEP) als solcher ist aus Sicht der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes entscheidend. Der Stadtrat soll also die Konditionen zwischen Kommune und Vorhabenträger aus dem Vertrag kennen, wenn er über Bau- und Nutzungsrecht entscheidet. Darauf hat die Landesdirektion gestern verwiesen.
Auf Grund der Nichtigkeit des VEP Nr. 004 ist auch die darin enthaltene bauplanungsrechtliche Festsetzung (Fachmarkt - ohne Lebensmittel) nichtig. Im Bauordnungsamt muss jetzt ein Verfahren zur Genehmigung der Nutzungsänderung erfolgreich verlaufen, um das Outlet zu eröffnen. Das ist ein umfangreiches Verfahren, gleichzusetzen mit einem Baugenehmigungsverfahren.
Da aktuell, auch nach Gesprächen mit dem Eigentümer und Mieter am 12. März 2019 , kein Antrag auf Nutzungsänderung vorliegt, aber im Objekt schon Arbeiten durchgeführt werden, muss durch die Untere Bauaufsichtsbehörde eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen werden.
Der nichtige VEP hat jedoch aktuell keine Auswirkungen auf die anderen Unternehmen im Areal Leipziger Straße/Schubertstraße mit ihren jetzigen Nutzungen. Für den ehemaligen Praktiker Baumarkt wurde in Abstimmung mit demselben Grundstückseigentümer mittels eines Bebauungsplanverfahrens die zulässige Nutzung von Handel zu Gewerbe geändert.
Das verbleibende Areal Schubertstraße / Leipziger Straße muss mit einem neuen Bebauungsplanverfahren planungsrechtlich fortgeschrieben werden. In diesem Verfahren sind neben den Trägern öffentlicher Belange die Rechte des Eigentümers und auch der Unternehmen am Standort zu wahren. Zudem ist das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Zwickau einzubeziehen. Dieses befindet sich aktuell in der Fortschreibung.